10月8日,只有这些城市的买房成本降了…

原标题:10月8日,只有这些城市的买房成本降了…

10月8日,对于中国的房地产市场,是个当之无愧的大日子。

不但是小长假后上班第一天,更是房贷利率正式“换锚”的第一天

关于房贷利率从基准利率到LPR“换锚”的重大变化,一个多月之前,局姐曾经在《央行放大招!实体经济降息可以,房贷?不可以!》里详细聊过。不过,当时是以大原则和预测为主。

如今,房贷利率挂钩LPR迎来实施首日,当时的预测也成为了现实:

利率换挡后,果然,基本没降,不少城市还暗搓搓地涨了。

你的城市,买房的成本会有什么变化呢?

LPR时代,房贷的游戏规则是:利率=LPR+各省人行决定的加点数+银行报的加点数。

记得在之前的篇幅里,局姐曾经分析过,新政下,每个地区,每个银行的房贷利率,都可能不一样。放权会带来更加百花齐放的利率走向。

那么,当下各地的新利率走势如何?易居集团今天出了个报告,整理了十几个城市的最新情况。

先看看一线城市:

(图:易居研究院)

北京、深圳、广州全部都有微增,上海增加得稍微多一些。

上海的房贷利率本是可以打折的,如今折扣没了,还要加点,自然差价明显。不过,相比之下,上海的利率依然保持着一线城市的最低水平。

而二线城市的走势是这样的:

杭州、合肥、重庆和海口都是基本持平,苏州大涨之后转凉,利率涨跌互现——首套下跌,二套上涨。

宁波的房贷利率上涨明显,大概是因为最近房价领涨全国——

再看看三四线城市。

三四线城市公布出来城市的不算太多,但是,局姐惊讶地发现,出现了第一个利率全面下跌的城市——佛山

佛山这个城市很有意思。位于当下最火的超级大IP——粤港澳大湾区之中,产业基础雄厚,GDP排入了全国前20,人口净流入排名全国前十,然鹅,房价长期疲软。中国房价行情网最新的数据显示,一手楼的均价只有1.6万,可能还比不上很多长三角的县级市。

而且,还是至今为止,在“LPR房贷时代”唯一给首套和二套房都大举降息的城市。

关于吊诡的粤港澳大湾区,局姐会另文分析,这里就不展开了。

总之,在新利率模式下,全国绝大部分城市的房贷利率不会低于之前的水平。而一些首套房贷仍在打折的城市,将会彻底告别“折扣时代”,进入“加点时代”。

从数据里,可以看出全新的“LPR房贷时代”的几个特点。

首先,房贷利率基本没跌。

在LPR实施之前,80%以上的城市都维持着过去2年的最低利率,LPR时代到来后,绝大多数的城市,房贷都较之前持平,或者调升0.1-0.2个百分点。只有苏州佛山的房贷利率稍微有那么一丢丢的松动。

利率是楼市的强调控手段。在LPR每月下降,但地产行业被排除在外的大背景下,各地的房贷利率走势透露了同一个信号——无论利率自主权放在哪一个层级,“房住不炒”依然是铁板钉钉的政治正确,必须执行到位。

其次,利率的涨跌,对于买房成本的实际影响非常小。

在10月8日之前签下贷款合同的购房者,新政的影响为零。

而对于10月8日及以后签署的贷款合同,易居研究院算了一笔账:贷款100万元,30年期,在新政后签贷款合同的房奴们,和新政前相比,每个月多还的钱大都限于几块几十块,大概也就是早餐要不要隔三差五心血来潮加个茶叶蛋的区别。

当然,在北上广深这种一不小心就要贷款三五百万的地儿,差价就显得有点多了。

最后,不同能级的城市,也有一些微弱的差异。

基本上,一线城市的利率是普遍小幅上调的,二线城市以持平为主,只有房价上涨厉害的城市需要明显调高房贷利率,而三四线城市出现了涨跌互现的情况。

这也大概是未来的方向——一线城市就算当下房价淡静,也不敢放松,担心一放松就暴涨,而房价上涨压力不大的三四线城市可能会率先降息,维持市场平稳。

所以,LPR时代对于买房成本的最大影响,是什么呢?

大概就是每月房贷还款额的调整方式了。

LPR时代,每个月20号会公布一次最新的LPR值。如果遇到降息周期,那未来房贷利率会随着LPR利率下浮,如果是加息周期,那就正好相反。

利率调整的周期是多长呢?从网上曝出的某行贷款合同新模板可以看到,选择余地还是很大的——

可以选择固定利率,再也不调整了,也可以选择挂钩LPR的浮动利率。

如果选择浮动利率,可以每年调整,也可以选择2年、3年、4年、5年调整一次。

浮动利率的调整方式,可以是起息日在调整年的对月对日,也可以是当年的1月1日。

当然,每个银行可能不太一样,但大同小异。

那么,接下来LPR会降吗?

在《降息了!为什么他们还是不高兴?》里,局姐说过,当下LPR的调降是非对称的,5年期LPR因为涉及房贷,进行调整会更为慎重。

但是,根据此前央行全面降准的动作,以及后续国内市场全面降成本的导向,5年期LPR迟早是会跟随全社会的利率水平一起下降的。

当然了,只要5年期LPR有明显下降,银行大概率会把新增贷款的加点给上调,以保持房贷利率的稳定。

所以,在近几年,在房贷利率方面,基本会是“早买房早优惠,每年调整更优惠”。

不过呢,看看上文算的账,再看看当下房企的融资困局,局姐觉得,和年底可能到来的楼市跳水大折扣相比,在利率上省下来的钱,根本不值一提。

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